Всегда ли сохраняется у должника единственное жилье при рассмотрении его банкротства? Является ли единственная квартира неприкосновенной? Эти вопросы ставят перед собой многие потенциальные банкроты и часто страхи человека остаться без крыши над головой мешают ему подать заявление о признании своей финансовой несостоятельности.
Многих людей, задумывающихся о возможности банкротства, беспокоит следующий вопрос — могут ли отобрать единственное жилье у банкрота? В интернете можно найти множество историй от людей, которым, как утверждают, было изъято жилье в том или ином городе. Говорится, что кредиторы без труда могут отобрать жилье у банкротов, а приставы наложат арест на квартиру из-за задолженности по кредитам и единственное жилье уже невозможно сохранить. Но правда ли все это? Давайте разъясним этот вопрос.
Давайте рассмотрим, что происходит с единственным жильем при банкротстве физического лица и может ли арбитражный управляющий включить его в массу должника для погашения долгов перед кредиторами.
В конце апреля 2021 года Конституционный Суд РФ принял решение, из которого следует, что запрет на изъятие единственного жилья у граждан-должников не может быть абсолютным. До внесения изменений в законодательство суды могут принимать решения о преодолении имущественной неприкосновенности, если должник не останется без пригодного для проживания жилья. Такое следует из решения Конституционного Суда РФ.
Конституционный Суд считает, что суды, разрешая вопросы об изъятии или отказе в этом кредиторам единственного жилья должника, должны учитывать соотношение рыночной стоимости жилого помещения с суммой долга, погашение которого могло бы значительно снизить задолженность. Что касается ухудшения жилищных условий, то должник не должен быть принужден к изменению места проживания, если он сам этого не желает.
Кроме того, Конституционный Суд напомнил о праве судов отказать гражданам-должникам в сохранении единственного жилья, если выяснится, что его приобретение было осуществлено с использованием недобросовестных сделок.
То есть кредиторы должны предложить должнику альтернативное жилье, в котором он сможет проживать, вместо изъятого. При этом это жилье должно быть не менее площади, установленной санитарными нормами в данном регионе. Инициатива такого решения должна исходить от самих кредиторов.
После принятия решения Конституционного Суда судьи стали более внимательно рассматривать вопрос о признании жилья единственным, если у должника имеется несколько жилых помещений и прочее.
Верховный Суд РФ 4 августа 2021 года поддержал решение Конституционного Суда от конца апреля и постановил, что физическому лицу, признанному банкротом, можно изъять жилье, относящееся к категории «роскошное», даже если оно является единственным у должника. При этом право на изъятие жилья имеет не только кредитор, но и финансовый управляющий, который назначается для проведения процедуры банкротства.
Однако кредитор (или финансовый управляющий) должен сначала заключить сделку о замене жилья, а затем приступить к реализации «роскошного» жилья должника.
Средства для приобретения альтернативного жилья для банкрота выделяются из массы должника. Решение о целесообразности изъятия единственного жилья должно быть принято на собрании кредиторов, говорится в решении Верховного Суда.
Разумеется, кредиторы будут выступать за продажу более дорогого жилья. Если предстоит выбор между продажей квартиры в Санкт-Петербурге, даже в промышленном районе Автово, и квартиры в центре Костромы на улице Нижняя Дебря с панорамными окнами и видом на главную реку России, то кредиторы скорее всего проголосуют за продажу квартиры в городе на Неве, так как она более дорогая.
Однако в таком случае судьи уделяют особое внимание месту прописки человека. Если физическое лицо проживает и работает в Петербурге, и после продажи у него не будет денег на аренду жилья в том же районе, то суд, вероятно, выскажется в пользу продажи квартиры в Костроме.
Что относится к категории единственного жилья?
Единственный дом, который принадлежит должнику по праву собственности, не может быть забран ни при каких обстоятельствах. Однако существует несколько условий, которые нужно учитывать:
- Единственный дом зарегистрирован на должника и может быть использован для проживания;
- На доме нет никаких обременений или ограничений.
В частности, дом или квартира банкрота не должны находиться в залоге или в ипотеке, только в этом случае жилье останется у должника во время банкротства. Ипотечное жилье, на которое еще остался кредит перед банком, может быть забрано в случае финансовой несостоятельности.
Могут ли забрать единственный дом у банкротов? В 99,99% случаев — нет, единственный дом остается у банкрота. При условии, что он не продаст его, не проиграет или не потеряет дом до или во время банкротства.
Что является единственным домом? Это — единственное место для проживания физического лица, на котором можно зарегистрироваться. Дачи, сараи, коммерческие помещения, даже если они принадлежат человеку, офисы или апартаменты не могут рассматриваться как единственное жилье. Так говорит закон.
Может ли должник продать единственный дом перед банкротством? Да, есть такая возможность. Может ли суд отменить сделку с единственным домом? Да, если, например, человек продал дом и подал на банкротство раньше, чем через три года, и кредиторы сомневаются в законности сделки.
Смогут ли кредиторы забрать дом в этом случае? Если дом действительно был единственным, то скорее всего им не удастся. Однако, они имеют право проверить сделку, что приведет к нервам у должника и нового владельца дома.
Не редко бывает, что у должника есть единственный дом, но он прописан и проживает по другому адресу: например, у родителей, других членов семьи.
В таком случае, должник все равно сохраняет право на полноценное пользование единственным домом, даже если дом пустует. Однако, чтобы предотвратить излишнюю активность кредиторов, лучше всего зарегистрироваться на единственном доме перед банкротством или объяснить причину проживания по другому адресу при подаче документов на банкротство.
Как поступить с «лишним» жильем?
Если должник обладает двумя или более недвижимостью, то в процессе банкротства его придется все же расстаться с «лишними» квартирами или домами. Они будут оценены и выставлены на торги, а полученные деньги будут распределены между кредиторами для погашения задолженностей.
Должники, стоящие на пороге банкротства, задаются вопросом: можно ли заранее продать недвижимость и сохранить полученные средства от продажи. Да, это возможно, но с двумя условиями:
- недвижимость должна быть продана по рыночной цене, без дарения или передачи в собственность;
- часть денег следует использовать для погашения долга перед кредиторами, а часть можно сохранить.
Также не рекомендуется продавать имущество близким родственникам. Ведь банкротство физического лица предусматривает возможность оспаривания и признания недействительными сделок с имуществом, совершенных в течение последних трех лет. Даже если имущество было продано по обычной цене, кредиторы будут претендовать на отмену этой сделки, что приведет к продолжительному процессу и риску потерять недвижимость для покупателя. А деньги ему уже не вернутся.
Закон не позволяет лишать человека единственного жилья при банкротстве.
Однако с «излишками» недвижимости все равно придется расстаться. Если у вас есть две квартиры, то вторую можно продать по рыночной стоимости и использовать часть полученных денег для погашения долга. Таким образом, вы сохраните хотя бы некоторые деньги от продажи второй квартиры.
Услуги и стоимость
В рамках процесса арбитражными управляющими проводится расследование ситуации со сделкой дарения, продажи или обмена квартиры: операции с ценным имуществом, заключенные в течение или за 3 года до банкротства физического лица, могут считаться попытками скрыть активы должника.
Суд может рассматривать вывод активов как нарушение интересов кредиторов, что может привести к отказу в признании гражданина банкротом и не списанию долгов.
Таким образом, ответ на вопрос: «Могут ли изъять недвижимость, не являющуюся единственной?» является однозначным: могут. Закон не только допускает это, но и требует.
Что будет с совместно нажитым имуществом при банкротстве гражданина?
Невозможно реализовать единственное жилье в соответствии с законом. Вопрос возникает о судьбе другого недвижимого имущества, нажитого супругами. В случае банкротства оно включается в конкурсную массу и выставляется на торги. После продажи супругу выплачивается половина выручки в денежном эквиваленте, соответствующая его доле. Он также может принять участие в торгах и выкупить долю должника.
Довольно часто мужья-банкроты заключают брачные договоры, чтобы сохранить имущество своих жен. В таких договорах все имущество передается во владение второго супруга.
Однако, если договор был заключен в последние три года, финансовый управляющий имеет право оспорить его. Арбитражный суд может отменить неравноценный брачный договор в случае банкротства, и в таком случае имущество будет делиться поровну.
Единственное жильё под угрозой — проект изменений в банкротстве
В настоящее время находится на рассмотрении законопроект, который предлагает лишить должников их единственного жилья. Но стоит ли беспокоиться о том, что единственное жилье будет отобрано после принятия этого законопроекта? Рассмотрим этот вопрос более подробно.
Согласно законопроекту, предлагается изымать недвижимость у должников, площадь которой превышает нормы более чем в два раза. Взамен им будет предоставлена жилая недвижимость меньшей площади и стоимости, и разница в цене будет использована для погашения долгов перед кредиторами.
В настоящее время лишают ли недвижимости по такой схеме? Пока законопроект не был принят, должникам нечего беспокоиться, хотя суды действительно принимали решения такого рода в некоторых случаях.
Однако речь шла только о ситуациях, когда собственность была признана предметом роскоши, и должник неразумно поступал во время процедуры: продавал другую более дешевую недвижимость, изымал все деньги со счетов и пытался отмазаться от выплаты кредитов.
Минэкономразвития решил защитить единственное жилье должников
Министерство экономического развития Российской Федерации представило свое предложение по законопроекту Министерства юстиции, который предусматривает возможность продажи единственного жилья должника. По мнению Минэкономразвития, право требовать продажи такого жилья должно быть предоставлено только физическим лицам-кредиторам, то есть физическим лицам.
В то же время, в законопроекте Минэкономразвития отсутствует право банков и других кредитных организаций, включая микрофинансовые организации, требовать продажи единственного жилья в случае невозможности должником вернуть задолженность. Это связано с тем, что право граждан на жилище является конституционным и может быть ограничено только в интересах обеспечения равных условий для всех граждан.
При этом, банки, микрофинансовые организации и другие кредиторы — юридические лица, являются профессиональными кредиторами и могут и должны заранее оценивать риски невозврата долга при выдаче займа. Такие риски включаются в стоимость кредита, выраженную через процентную ставку.
Кроме того, Минэкономразвития предлагает полностью исключить из возможности продажи единственного жилья должника, которым он владеет более трех лет. Вместе с тем, ведомство предлагает установить критерий роскошности жилья, которое можно будет продать в рамках процедуры банкротства.
Согласно предложению Министерства, норматив площади жилья на одного человека — должника (и его семьи) должен определяться как самый высокий показатель нормы жилой площади в регионе, умноженный на коэффициент 3. Например, если в регионе норма составляет 20 квадратных метров на одного человека, а в семье должника проживают 3 человека, то общая норма составит 60 квадратных метров на одного человека и 180 квадратных метров на троих. Если жилье должника имеет площадь 160 квадратных метров, оно не может быть продано. Реализация жилья будет возможна только в случае превышения этого критерия, то есть при наличии роскошного жилья.
Однако, поскольку стоимость проданного жилья не всегда покрывает все обязательства должника, для продажи жилья в рамках исполнительного производства необходимо получить его согласие. В случае отказа должника, кредитор должен будет подать иск о признании его банкротом. В таком случае продажа жилья будет осуществляться в рамках процедуры банкротства.
По итогам такой процедуры должник избавится от всех задолженностей, независимо от цены, по которой была реализована его прежняя недвижимость, подчеркивается в предложении Министерства экономического развития.
Таким образом, Минэкономразвития существенно ограничивает свободу кредиторов в реализации их права. Возможность требовать продажи жилья будет иметь место только в редких случаях. Главная масса долгов населения приходится на банки, а продажа жилья, находящегося в собственности более трех лет, будет запрещена.
Единственная квартира в залоге у частного лица
Верховный суд (ВС) РФ должен принять решение о том, как помочь гражданину-банкроту сохранить единственное жилье, которое он предоставил в залог по договору займа. Дело об этом находится в картотеке арбитражных дел. Ответчик в этом деле (и владелец заложенного жилья) — Юрия Великих. Возникли вопросы о правомерности условий договора и пропуске залогодержателем срока на предъявление требований в реестр.
В июне 2018 года Юрий Великих получил займ в размере 260 тыс. рублей от Романа Хвостенко по ставке 120% годовых и отдал в залог свою квартиру площадью 50 кв. м в городе Североморск. Стороны договорились о снижении ставки через полтора года. Всего он выплатила 387 тыс. рублей, но затем прекратил выплаты и подал на банкротство в мае 2020 года.
Суд признал его банкротом и ввел процедуру реализации имущества. Финансовый управляющий должна была направить уведомление кредиторам в течение 15 дней, но это уведомление было отправлено позднее и возвращено в суд. Когда Хвостенко узнал о банкротстве, он обратился в суд с заявлением о включении своих требований в реестр. Арбитражный суд Хабаровского края согласился с этим, иначе Хвостенко не смог бы рассчитывать на погашение долга Юрием Великих.
Великих и ее финансовый управляющий возражали против включения требований Хвостенко в реестр, ссылаясь на то, что залог можно изъять только при получении ипотечного кредита на приобретение или строительство жилья. Однако суд не согласился с этим толкованием и указал на возможность обращения взыскания на заложенное имущество в не ипотечных случаях.
Судья передала жалобу Великих на рассмотрение ВС РФ. Специалисты нашей компании готовы помочь в случае проблемных задолженностей и предоставить юридическую поддержку на всех этапах банкротства физических лиц. Не рискуйте, обратитесь к нам уже сейчас!
Лучше не рисковать, и при проблемных задолженностях подавать на банкротство уже сейчас. Специалисты нашей компании готовы представить полноценную юридическую поддержку на всех этапах банкротства физлица. Просто напишите нам и получите возможность избавиться от долговой нагрузки!
